Une propriétaire de Villeurbanne aménage un studio de 22 mètres carrés pour le louer meublé. Elle achète un canapé-lit, une table pliante, un four à micro-ondes et un petit réfrigérateur, et se demande si cela suffit pour que le logement soit réellement « meublé » au sens de la loi. La question est loin d’être théorique : un logement présenté comme meublé qui ne respecte pas la liste officielle risque de voir cette qualification contestée, avec des conséquences sur le bail, sur le dépôt de garantie et sur la durée du contrat.
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La liste fixée par décret
Le décret du 31 juillet 2015 dresse la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé. Chaque pièce doit être équipée d’éléments de mobilier conformes à sa destination, et le logement comporte au minimum onze catégories d’éléments. La literie doit comprendre une couette ou une couverture. Les fenêtres des pièces destinées à servir de chambre à coucher doivent disposer d’un dispositif d’occultation. La cuisine compte des plaques de cuisson, un four ou un four à micro-ondes, un réfrigérateur et un congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à moins 6 degrés.
La liste continue avec la vaisselle nécessaire à la prise des repas, les ustensiles de cuisine, une table et des sièges, des étagères de rangement, des luminaires, et le matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement. Le four à micro-ondes de la propriétaire de Villeurbanne répond donc à l’exigence, puisque le texte accepte « un four ou un four à micro-ondes ». Il lui manque en revanche les plaques de cuisson, la literie et les rideaux ou volets pour les chambres.
Ce que le meublé change pour le bail
L’enjeu de la liste dépasse l’équipement : un logement qui ne la respecte pas risque de ne pas relever du régime du meublé. Or ce régime diffère du bail vide sur plusieurs points. Le dépôt de garantie exigible est limité à deux mois de loyer en principal, au lieu d’un seul mois pour un logement vide. Le contrat est établi par écrit, conforme à un contrat type, et conclu pour une durée d’au moins un an. Quand la location est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois, et la reconduction tacite ne s’applique alors pas.
Pour un studio loué 520 euros par mois, la différence est concrète : le dépôt de garantie peut atteindre 1 040 euros en meublé, contre 520 euros en location vide. Un bailleur qui présente un logement comme meublé sans l’équiper entièrement s’expose à une contestation de cette qualification et, avec elle, du dépôt de garantie de deux mois, ce qui fragilise sa garantie en cas de dégradation.
Préavis et congé : des délais plus courts
Le locataire d’un meublé peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve d’un préavis d’un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois. Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit, lui, informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement, soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire d’une de ses obligations. Lorsqu’il donne congé pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision. Si le locataire accepte de nouvelles conditions proposées avec le même préavis de trois mois, le contrat est renouvelé pour un an.
Pour un bail qui s’achève le 31 août, le congé du bailleur doit donc être reçu au plus tard à la fin du mois de mai, contre six mois pour un logement vide, soit à la fin du mois de février.
Inventaire et état des lieux
Le mobilier fait l’objet d’un inventaire, que le bailleur et le locataire signent à l’entrée et reprennent à la sortie. L’état des lieux de sortie d’un bail meublé fait l’objet d’un guide qui explique son déroulement contradictoire, l’inventaire du mobilier et le recours à un commissaire de justice quand le locataire refuse de s’y présenter. Pour le congé, Mon Avocat Bailleur détaille le préavis de trois mois du bailleur, ses motifs et la date à laquelle le délai commence à courir, à la réception de la notification par le locataire.
